Από την 1η Οκτωβρίου 2025, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στην Ελλάδα εισέρχονται σε ένα νέο ρυθμιστικό καθεστώς, καθώς τίθεται σε ισχύ ο νόμος 5170/2025, ο οποίος εισάγει αυστηρούς κανόνες, ποιοτικά κριτήρια και συγκεκριμένες υποχρεώσεις για όσους διαχειρίζονται καταλύματα τύπου Airbnb.
Η υπουργός Τουρισμού, Όλγα Κεφαλογιάννη, παρουσίασε πρόσφατα το νέο θεσμικό πλαίσιο, τονίζοντας ότι στόχος είναι η εύρυθμη λειτουργία της αγοράς και η ενίσχυση του υγιούς ανταγωνισμού με σαφείς κανόνες. Οι νέες διατάξεις έρχονται να ρυθμίσουν μια ραγδαία αναπτυσσόμενη δραστηριότητα, που αποτελεί πλέον κομμάτι της τουριστικής προσφοράς της χώρας. Παράλληλα, επιδιώκεται να μειωθούν οι πιέσεις που δημιουργούνται από την τουριστική υπερφόρτωση σε συγκεκριμένους προορισμούς και να ενισχυθεί η ισορροπία ανάμεσα σε τουριστική αξιοποίηση και κατοικία.
Η υπουργός εξέφρασε την πεποίθησή της πως οι ρυθμίσεις αυτές ενισχύουν τη στρατηγική για ποιοτική και βιώσιμη ανάπτυξη του τουριστικού τομέα. Όπως σημείωσε, τα στοιχεία του πρώτου επταμήνου του 2025 δείχνουν αύξηση 12,5% στις ταξιδιωτικές εισπράξεις σε σύγκριση με το 2024, ενώ η τουριστική δραστηριότητα εκτείνεται πλέον πέρα από την καλοκαιρινή περίοδο, με ενίσχυση των αφίξεων και κατά τους χειμερινούς μήνες.
Νέοι κανόνες, πρόστιμα και περιορισμοί για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το νέο πλαίσιο φέρνει μαζί του σειρά από ελέγχους και αυστηρές ποινές, με την εποπτεία να ανατίθεται τόσο στο Υπουργείο Τουρισμού όσο και στην ΑΑΔΕ. Ήδη έχει αποσταλεί σχετική ηλεκτρονική ειδοποίηση σε όλους τους εγγεγραμμένους διαχειριστές που κατέχουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ενώ έχουν εκδοθεί και οι αναλυτικές τεχνικές οδηγίες με τις απαιτούμενες προδιαγραφές.
Από την 1η Οκτωβρίου, καταλύματα που δεν θεωρούνται «κύριας χρήσης» σύμφωνα με τον πολεοδομικό κανονισμό, θα διαγράφονται από τη σχετική βάση δεδομένων της ΑΑΔΕ, με αυτόματη απώλεια του ΑΜΑ. Οι ψηφιακές πλατφόρμες (όπως η Airbnb), οι οποίες συνεργάζονται με τις ελληνικές αρχές, θα ενημερωθούν σχετικά, ώστε να αποτρέψουν την ανάρτηση μη συμβατών ακινήτων.
Εκτιμάται ότι από την εφαρμογή των μέτρων, θα αποκλειστεί άμεσα από την αγορά περίπου το 5%-10% των υφιστάμενων καταλυμάτων. Επιπλέον, έως τα τέλη του 2025, αναμένεται να καθοριστούν και περιοχές –πέραν των ήδη επιβαρυμένων τμημάτων της Αθήνας– όπου θα απαγορευτεί η ένταξη νέων ακινήτων σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ σχεδιάζονται κίνητρα για την επιστροφή ακινήτων στην αγορά των μακροχρόνιων ενοικιάσεων.
Τι προβλέπεται για τα ακίνητα που διατίθενται μέσω Airbnb και παρόμοιων πλατφορμών
Σύμφωνα με τις βασικές διατάξεις του νέου νόμου, όλα τα ακίνητα που εκμισθώνονται βραχυχρόνια οφείλουν να πληρούν συγκεκριμένες ελάχιστες τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές. Αυτές περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων:
-
Να είναι χώροι κύριας χρήσης με βάση τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό.
-
Να διαθέτουν φυσικό φως, επαρκή αερισμό και εγκατεστημένο σύστημα κλιματισμού.
-
Υποχρεωτική ύπαρξη ασφαλιστηρίου συμβολαίου αστικής ευθύνης για κάλυψη ζημιών και ατυχημάτων.
-
Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη για την ασφάλεια των εγκαταστάσεων.
-
Πιστοποιητικά μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με στοιχεία επικοινωνίας έκτακτης ανάγκης.
-
Πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ρεύματος ή αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις εξόδου κινδύνου.
Η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης σε ιστορικά υψηλά
Παρά τις ρυθμίσεις, ο τομέας της βραχυχρόνιας μίσθωσης παραμένει εξαιρετικά ισχυρός. Τα στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ αποτυπώνουν συνεχή αύξηση στον αριθμό των διαθέσιμων καταλυμάτων κατά τους πρώτους οκτώ μήνες του 2025. Τον Μάιο καταγράφηκαν 236.000 καταλύματα, αριθμός που αυξήθηκε σε 242.000 τον Ιούνιο, και σε 246.000 τον Ιούλιο. Τον Αύγουστο σημειώθηκε νέο ρεκόρ με 247.000 διαθέσιμα καταλύματα, επίδοση που αποτελεί ιστορικό υψηλό από το 2019 έως σήμερα.
Αντίστοιχα εντυπωσιακή είναι και η αύξηση στις προσφερόμενες κλίνες, με τον Ιούλιο να φτάνει τις 1.078.236, και τον Αύγουστο να καταγράφει νέο ρεκόρ με 1.081.481 κλίνες.
Παρά την αλματώδη αύξηση στην προσφορά, τα ποσοστά πληρότητας παρέμειναν σε υψηλά επίπεδα: 40% τον Ιούνιο, 51% τον Ιούλιο και 58% τον Αύγουστο – ελαφρώς μειωμένο σε σχέση με το 59% του Αυγούστου 2024, αλλά εντός σταθερής τάσης.
Όσον αφορά τη μέση διάρκεια παραμονής, το τρίτο τρίμηνο του 2025 ξεκίνησε σταθερά. Τον Ιούλιο, οι διανυκτερεύσεις κατά μέσο όρο ανήλθαν σε 4,1 (όσο και το 2024), ενώ τον Αύγουστο σημειώθηκε μικρή άνοδος στις 4,2 διανυκτερεύσεις (+2,4% σε σχέση με τον Αύγουστο 2024).
Κυριαρχία ξένων επισκεπτών
Η συντριπτική πλειοψηφία των επισκεπτών στα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης ήταν αλλοδαποί, με ποσοστά που υπερβαίνουν το 90% σε όλη τη θερινή περίοδο. Συγκεκριμένα, οι ξένοι ταξιδιώτες αποτέλεσαν το 92% του συνόλου τον Μάιο και τον Ιούνιο, 91% τον Ιούλιο και 89% τον Αύγουστο. Η επίδοση του Μαΐου είναι η δεύτερη υψηλότερη της περιόδου 2019-2025, μετά το 93% του Σεπτεμβρίου 2023 και 2024.
